1. MODELO. INVERSIÓN EN PROPIEDAD RESIDENCIAL PARA RENTA VACACIONAL Si se hace una inversión de $45,000 para adquirir la propiedad ubicada en 14106 Emerald Creek, San Antonio, Texas 78230, con un valor de $178,000, usando un crédito hipotecario con plazo a 30 años por monto de $133,000 con una tasa de interés anual del 7.63 %, además reparar la teja en el techado con un costo de $1,515. Se invierte un total estimado de $15,000 en mobiliario, utensilios y enseres necesarios para recibir a los huéspedes en la modalidad de Renta Residencial Vacacional, con un precio de $180 por/noche o $1,050 por/semana y se usan los servicios de administración, con una comisión del 20% del ingreso mensual.
1.a) INVERSION (estimada)
Precio de compra $178,000
Cantidad Prestada (interés con un tasa de 7.63% anual a 30años.) $ 133,000
Enganche (25.28 % precio de compra) $ 45,000
Reparación del Techado. $ 1,515
Costo de la Operación Notarial (3.99% Precio/Compra = $5,315 - $5500*) -$ 185
Total Inversión $ 46,330
* Nota: Como representantes del Comprador negociamos que el Propietario cediera a favor
de nuestro Cliente $5,500 al cierre de la Transacción de Dominio. (Incluyendo: Seguro de la
Propiedad por el primer año, derechos notariales, gastos hipotecarios, derechos de Asociación
de Vecinos y el Impuesto Predial.)
Mobiliario, TV, vajilla, cubiertos, cobijas, sabanas, servilletas y papes sanitario. $ 15,000
Total de Inversión (estimada) $ 61,330
1.b) IMPUESTO PREDIAL ANUAL (estimado)
Catastral Total= precio/venta x impuesto/ratio =$178,000 x 91.0112 $162,000
Impuesto Predial = valor catastral x tasa catastro = ($162,000 x 2.45%) $ 3,965
Valor Predial = Casa ($162,000 – 9.9%) + Terreno = $145,962 + $16,038
1.c) PRESUPUESTO ANUAL DE OPERACION (estimado)
Ingreso Anual
Ingreso renta/semanal = (36 semanas x $1,050) = $ 37,800
Vacante/semana = (36 semanas – 19.44%) = 7 semanas x $1,050 = -$ 7,350
Total Semanal $ 30,450
Ingreso renta/día = (16 semanas x 7) = 112 días x $180= $ 20,160
Vacante/día (16 semanas – 18.75% = (3 semanas x 7) = 21 día x $180 = -$ 3,780
Total por Día $ 16,380
Total Ingreso Neto Anticipado $ 46,830
Costos de Operación Anual
Hipoteca Costo Anual (principal + interés) $ 11,296
Administración Propiedad (20% del ingreso bruto) $ 9,366
Total Impuesto Predial (2.33% of valor catastral) $ 3,965
Energía (electricidad + gas = $150 x 8 meses + $100 x 4 meses) $ 1,600
Agua ($100 x 8 meses + $75 x 4 meses) $ 1,100
A/C filtros, artículos/limpieza, toilette, servilletas, etc. $ 1,000
Seguro/Propiedad (0.55% del valor/propiedad) $ 990
Servicios/jardinería ($70 x 9 semanas) $ 630
Derechos portal/internet ($229 x 3 portales) $ 687
Servicios/Reparación a Domicilio $ 350
Asociación de Vecinos $ 150
Total Costos Anticipado $ 31,134
Total Ingreso Neto Anual $ 15,696
1.d) ANALISIS DE VENTA (estimado)
La diferencia entre el total del préstamo menos el balance actual del préstamo hipotecario se conoce como “Equidad”. El monto total de la “Equidad” se incrementa con los años mediante los pagos del préstamo. A este crecimiento de la “Equidad” se le considera como utilidad virtual, porque no se concreta hasta que se realiza la venta o se reestructura la deuda de la Propiedad, entonces se convierte utilidad real, porque sus beneficios son tangibles.
Total de la Equidad en 10 años (Loan $135,000 – Balance/Hipoteca $117,173) = $ 17,827
Valor en el Mercado = (precio de compra) x 5% apreciación anual) x 10 años = $ 267,000
Precio de Venta ($178,000 x 50%) = $ 267,000 Comisión de Venta = costo/notarial/escrituras = 8% x precio de venta = -$ 21,360
Precio Neto de Venta $ 245,640
Total Balance de Hipoteca (préstamo $133,000 – equidad $17,827) = -$ 115,173
Utilidad bruta de Venta $130,467
1.e) IMPUESTO SOBRE UTILIDAD NETA DE VENTA
Impuesto a La Utilidad Neta Producto de la Venta. Después de Mayo 5, 2003 se aprobó la enmienda fiscal para personas físicas en aplicar un máximo de 15% sobre Impuesto a La Utilidad Neta Producto de la Venta, si el propietario conservo la casa por un tiempo mínimo de 12 meses. Si el propietario tiene un ingreso anual menor o de $28,400, el impuesto se aplica con una tasa del 5%.
Precio Original de Compra $ 178,000
Reparación Techado $ 1,515
Valor Total de Compra $ 179,515
Depreciación Directa Acumulada, 27.5 años=($145,962 x 0.03636) x10 años -$ 53,072
*Nota: La depreciación se aplica únicamente sobre el valor de casa, no del predio.
Ajuste Valor en Libros $ 126,443
Precio neto de venta $ 245,640
Ajuste Valor En Libros -$ 126,443
Base del Impuesto de Utilidad de Venta $ 119,197
Utilidad de Venta $ 130,467
Impuesto de Utilidad de Venta ($119,197x 5%) -$ 5,960
Utilidad Neta de Venta $ 124,507
1.f) RETORNO DE LA INVERSIÓN
ROI (Retorno de Inversión) = (Total Ingreso Neto Anual / Inversión total) x 100 =
($15,696/ $ 61,330) X 100 = 25.59%.
100%/23.36% = 3.91 = 3 años + (.91 año x 360 días) / 30 =
4 años + (326.65 días / 30) = 4 años + 10 meses + (.89 x 30) =
Tiempo de retorno de la Inversión= 4 años, 10 meses, 26 días
Utilidad Anual de Venta= (Utilidad Bruta/Total de Inversión predial) x 100 /10 años=
($124,507/$46,330) x 100 / 10 años = 10.67%/10= utilidad anual + 6.48%
Suma de las utilidades en el periodo a 10 años 32.06%
2. MODELO DE INVERSIÓN EN PROPIEDAD RESIDENCIAL PARA RENTA FIJA. Si se invierten $45,000 para adquirir la propiedad ubicada en 14106 Emerald Creek, San Antonio, Texas 78230, con un valor de $178,000, usando un crédito hipotecario con plazo a 30 años por monto de $133,000 con una tasa de interés anual del 7.63 %, además reparar la teja en el techado con un costo de $1,515. Si se contrata los Servicios de Administración con un costo del 10% del ingreso mensual más el 50% del primer mes, para poner la propiedad en renta anual con una mensualidad inicial de $1,500, para el primer año. El arrendatario deberá cubrir todos los costos de los servicios de energía eléctrica, agua y jardinería, incluyendo los filtros para el sistema de aire acondicionado y calefacción.
2.a) INVERSION (estimada)
Precio de compra $178,000
Cantidad Prestada (interés con un tasa de 7.63% anual a 30años.) $ 133,000
Enganche (25.28 % precio de compra) $ 45,000
Reparación del Techado. $ 1,515
Costo de la Operación Notarial (3.99% Precio/Compra = $5,315 - $5500*) -$ 185
Total Inversión $ 46,330
* Nota: Como representantes del Comprador negociamos que el Propietario cediera a favor
de nuestro Cliente $5,500 al cierre de la Transacción de Dominio. (Incluyendo: Seguro de la
Propiedad por el primer año, derechos notariales, gastos hipotecarios, derechos de Asociación
de Vecinos y el Impuesto Predial.)
2.b) IMPUESTO PREDIAL ANUAL (estimado)
Valor Catastral Total= precio/venta x impuesto/ratio =$178,000 x 91.0112 $162,000
Impuesto Predial = valor catastral x tasa catastro = ($162,000 x 2.45%) $ 3,965
2.c) PRESUPUESTO ANUAL DE OPERACION (estimado)
INGRESO ANUAL
Ingreso renta/mensual = (12 meses x $1,500) = $ 18,000
Vacante/anual = (12 meses – 9 %) = 1.08 mes= 1 mes 3 días = -$ 1,650
Total Anual Anticipado $ 16,350
COSTOS DE OPERACIÓN ANUAL
Hipoteca Costo Anual (principal + interés) $ 11,296
Total Impuesto Predial (2.33% del valor catastral) $ 3,965
Administración Propiedad (10% de renta mensual) $ 1,650
Administración Propiedad (50% de 1a renta mensual) $ 750
Seguro/Propiedad (0.55% of valor/propiedad) $ 990
Servicios/Reparación a Domicilio $ 350
Deposito para Reparaciones (solicitadas por el inquilino) $ 400
Chapa Central (cambio de llave para nuevo inquilino) $ 250
Asociación de Vecinos $ 150
Servicios Profesional de Limpieza Anual $ 125
Total Costos Anticipado $ 19,926
Total Ingreso Neto Anual - ($ 3,576)*
*Nota: Esta Propiedad en inversión de renta fija tiene un costo anual de gastos de operación mayor que el ingreso anual y resulta obvio que esta opción es una mala inversión. Además, este modelo tiene la desventaja de que la propiedad esta ocupada por inquilinos, por lo que no puede albergar a sus propietarios en un plan vacacional. Lo que es más, aunque no tiene que pagar impuestos porque hay perdidas, el inversionista esta obligado a contratar los servicios de un despacho de contaduría para presentar su declaración anual sobre la renta, lo que implica un costo adicional. La única ventaja en este modelo es que la perdida se puede transferir a una futura declaración de impuestos sobre la renta y deducir de las utilidades en otros ingresos.
2.d) ANALISIS DE VENTA (estimado)
La diferencia entre el total del préstamo menos el balance actual del préstamo hipotecario se conoce como “Equidad”. El monto total de la “Equidad” se incrementa con los años mediante los pagos del préstamo. A este crecimiento de la “Equidad” se le considera como utilidad virtual, porque no se concreta hasta que se realiza la venta o se reestructura la deuda de la Propiedad, entonces se convierte utilidad real, porque sus beneficios son tangibles.
Total de la Equidad en 10 años (Loan $135,000 – Balance/Hipoteca $117,173) = $ 17,827
Valor en el Mercado = (precio de compra) x 5% apreciación anual) x 10 años = $ 267,000
Precio de Venta ($178,000 x 50%) = $ 267,000 Comisión de Venta = costo/notarial/escrituras = 8% x precio de venta = -$ 21,360
Precio Neto de Venta $ 245,640
Total Balance de Hipoteca (préstamo $133,000 – equidad $17,827) = -$ 115,173
Utilidad bruta de Venta $130,467
2.e) IMPUESTO SOBRE UTILIDAD NETA DE VENTA
Impuesto a La Utilidad Neta Producto de la Venta. Después de Mayo 5, 2003 se aprobó la enmienda fiscal para personas físicas en aplicar un máximo de 15% sobre Impuesto a La Utilidad Neta Producto de la Venta, si el propietario conservo la casa por un tiempo mínimo de 12 meses. Si el propietario tiene un ingreso anual menor o de $28,400, el impuesto se aplica con una tasa del 5%.
Precio Original de Compra $ 178,000
Reparación Techado $ 1,515
Valor Total de Compra $ 179,515
Depreciación Directa Acumulada, 27.5 años =$145,962 x 0.03636) x10 años -$ 53,072
*Nota: La depreciación se aplica únicamente sobre el valor de casa, no del predio.
Ajuste Valor en Libros $ 126,443
Precio neto de venta $ 248,400
Ajuste Valor En Libros -$ 126,443
Base del Impuesto de Utilidad de Venta $ 121,957
Utilidad bruta de Venta $ 130,467
Perdida neta anual acumulada en 10 años ($3,426 x 10) = -$ 32,260
Total Inversión -$ 46,330
Impuesto Utilidad de venta ($121,957x 5%) -$ 6,098
Utilidad Neta de Venta $ 48,539
*Nota: Se puede apreciar que en este modelo la utilidad de la venta se reduce en monto de $32,260, como resultado una pérdida acumulada en 10 años, menos el monto de la inversión original.
2.e) RETORNO DE LA INVERSIÓN (estimado)
ROI (Retorno de Inversión) = (Total de Ingreso Neto Anual / Inversión Total) x 100 =
- ($3,576)/ $46,330= (7.72%)
Por concepto de ingresos de renta hay una pérdida anual de $3,426, por lo que no hay retorno de la inversión.
Utilidad Anual de Venta= (Utilidad Neta/Total de Inversión predial) x 100 /10 años=
($48,539/$46,330) x 100 / 10 años = 104.77%/10= utilidad anual 10.77%
Suma de las utilidades en el periodo de 10 años 3.05%
Nota: El retorno de la inversión se obtiene 10 años después se que concreta la venta de la propiedad.
3. MODELO ADQUISICION DE PROPIEDAD RESIDENCIAL PARA USO EXCLUSIVO DE FAMILIARES E INVITADOS. Si se invierten de $45,000 para adquirir la propiedad ubicada en 14106 Emerald Creek, San Antonio, Texas 78230, con un valor de $178,000, usando un crédito hipotecario con plazo a 30 años por monto de $133,000 con una tasa de interés anual del 7.63 %, además de reparar la teja en el techado con un costo de $1,515. Si se vierte un total estimado de $15,000 en mobiliario, utensilios y enseres necesarios, para ocupar la propiedad en plan familiar y huéspedes invitados, durante los periodos de vacaciones y días festivos
3.a) INVERSION (estimada)
Precio de compra $178,000
Cantidad Prestada (interés con un tasa de 7.63% anual a 30años.) $ 133,000
Enganche (25.28 % precio de compra) $ 45,000
Reparación del Techado. $ 1,515
Costo de la Operación Notarial (3.99% Precio/Compra = $5,315 - $5500*) -$ 185
Total Inversión $ 46,330
* Nota: Como representantes del Comprador negociamos que el Propietario cediera a favor
de nuestro Cliente $5,500 al cierre de la Transacción de Dominio. (Incluyendo: Seguro de la
Propiedad por el primer año, derechos notariales, gastos hipotecarios, derechos de Asociación
de Vecinos y el Impuesto Predial.)
3.b) IMPUESTO PREDIAL ANUAL (estimado)
Valor Catastral Total= precio/venta x impuesto/ratio =$178,000 x 91.0112 $162,000
Impuesto Predial = valor catastral x tasa catastro = ($162,000 x 2.45%) $ 3,965
3.c) COSTOS DE OPERACIÓN ANUAL (estimado)
Hipoteca Costo Anual (principal + interés) $ 11,296
Total Impuesto Predial (2.33% del valor catastral) $ 3,965
Energía (electricidad + gas = $150 x 3 meses + $100 x 9 meses) $ 1,350
Agua ($100 x 3 meses + $75 x 9 meses) $ 975
Seguro/Propiedad (0.55% of valor/propiedad) $ 990
Servicios/jardinería ($70 x 9 semanas) $ 630
Servicios/Reparación a Domicilio $ 350
Asociación de Vecinos $ 150
Total Costo Anual $ 18,356
Total Costo Mensual $ 1,530*
*Nota: Esta Propiedad tiene un costo anual de gastos de operación mensual de $1,530. Además, este modelo tiene la desventaja de que aunque la propiedad no esta ocupada durante todo el año, hay que pagar impuesto predial, la poliza anual del seguro, los costos del suministro de energía y agua, porque hay perdidas, el inversionista esta obligado a contratar los servicios de un despacho de contaduría para presentar su declaración anual sobre la renta, lo que implica un costo adicional. La única ventaja en este modelo es que la perdida se puede transferir a una futura declaración de impuestos sobre la renta y deducir de las utilidades.
3.d) ANALISIS DE VENTA (estimado)
La diferencia entre el total del préstamo menos el balance actual del préstamo hipotecario se conoce como “Equidad”. El monto total de la “Equidad” se incrementa con los años mediante los pagos del préstamo. A este crecimiento de la “Equidad” se le considera como utilidad virtual, porque no se concreta hasta que se realiza la venta o se reestructura la deuda de la Propiedad, entonces se convierte utilidad real, porque sus beneficios son tangibles.
Total de la Equidad en 10 años (Loan $135,000 – Balance/Hipoteca $117,173) $ 17,827
Valor en el Mercado = (precio de venta x 5% apreciación anual) x 10 años = $ 270,000
Precio de Venta ($178,000 x 50%) x 10=
Comisión de venta = costo/notarial/escrituras = 8% x precio de venta= -$ 21,600
Precio Neto Venta $ 248,400
Total Balance de Hipoteca (préstamo $133,000 – equidad $17,827)= -$ 115,173
Neto Venta $133,227
3.e) IMPUESTO SOBRE UTILIDAD NETA DE VENTA (estimado)
Impuesto a La Utilidad Neta Producto de la Venta. Después de Mayo 5, 2003 se aprobó la enmienda fiscal para personas físicas en aplicar un máximo de 15% sobre Impuesto a La Utilidad Neta Producto de la Venta, si el propietario conservo la casa por un tiempo mínimo de 12 meses. Si el propietario tiene un ingreso anual menor o de $28,400, el impuesto se aplica con una tasa del 5%.
Precio Original de Compra $ 178,000
Reparación Techado $ 1,515
Valor Total de Compra $ 179,515
Depreciación Directa Acumulada, 27.5 años =$145,962 x 0.03636) x10 años -$ 53,072
*Nota: La depreciación se aplica únicamente sobre el valor de casa, no del predio.
Ajuste Valor en Libros $ 126,443
Precio neto de venta $ 248,400
Ajuste Valor En Libros -$ 126,443
Base del Impuesto de Utilidad de Venta $ 121,957
Neto Venta $ 133,227
Costo neto anual en 10 años ($18,356 x 10) = -$ 183,356
Impuesto Utilidad de venta ($121,957x 5%) -$ 6,098
Utilidad Neta (-$ 56,227)
*Nota: Se puede apreciar que en este modelo la utilidad de la venta se reduce en monto de $32,260, como resultado una pérdida acumulada en 10 años.
4. CUADRO COMPARATIVO DE LOS 3 MODELOS ANALIZADOS EN EL ESTUDIO DE VIABILIDAD (estimado).
El siguiente cuadro comparativo permite apreciar en forma concluyente los valores significativos de cada uno de los modelos planteados.
Modelo Inversión Ingreso Neto Anual Retorno Inversión Utilidad Neta de Venta*
1 $ 61,330 $ 15,696 25.59%. $ 124,507
2 $ 46,330 - $ 3,576 3.05% $ 48,539
3 $ 46,330 - $ 18,356 no hay ($ 56,227)
NOTA: Monto de la Utilidad de la Venta a 10 Años, si la apreciación del mercado es del 5% anual
